Einzelhandel

Muss die Gewerbemiete trotz Corona weiter gezahlt werden?

Am 17.12.2020 hat der Bundesgesetzgeber im Rahmen des „Gesetzes zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht“ neue Regelungen geschaffen. Anders aber als teilweise dargestellt, hat der Gesetzgeber keine neue Grundlage zur Mietminderung im Gewerbemietrecht geschaffen.

Mitte März kam es in Deutschland im Rahmen der Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie erstmals zu Schließungen von Hotellerie-, Gastronomie- und Einzelhandelsbetrieben. Seitdem gehört die Frage, inwieweit Mieter und Pächter von Gewerbeimmobilien trotz (teilweiser) Schließung ihrer Geschäfte weiterhin ihre Miete oder Pacht entrichten müssen zu den heiß diskutierten Fragen des deutschen Mietrechts.

Dass sich äußere Umstände nach Abschluss eines Vertrages gravierend ändern und damit auch die Vertragsdurchführung gefährden können, dürfte seit jeher Gegenstand juristischer Auseinandersetzungen gewesen sein. Während es im römischen Privatrecht dafür keine Rechtsinstitute gegeben hatte, wurde der rechtliche Vorgänger des heutigen Instituts des Wegfalls der Geschäftsgrundlage, die „clausula rebus sic stantibus“ erstmals 1169 in einem Text des Juristen Pulius erwähnt.

Die neuen Regelungen im gewerblichen Miet- und Pachtrecht im Überblick

Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

§ 44 EGZPO Vorrang- und Beschleunigungsgebot

(1) Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung derCOVID-19-Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln.

(2) In Verfahren nach Absatz 1 soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Um die tatsächlichen Änderungen verstehen zu können, bedarf es einer kurzen Erläuterung des in § 313 BGB normierten Rechtinstituts des Wegfalls der Geschäftsgrundlage.

Voraussetzungen zur Anpassung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB

Der Wegfall der Geschäftsgrundlage bzw. die Anpassung eben jener hat im Wesentlichen vier Voraussetzungen:

1. Schwerwiegende Änderung der Geschäftsgrundlage

Die seit März im Rahmen des Infektionsschutzes von den Landesregierungen beschlossenen Verordnungen haben neben Kontaktsperren und Ausgehbeschränkungen immer wieder auch die Schließung von Geschäften zur Folge gehabt. Die Maßnahmen sind im Hinblick auf die Intensität und auf die gesamte Dauer schwerwiegend. 

In wahrscheinlich fast allen vor dem 16. März 2020 geschlossenen Miet- und Pachtverträgen im gewerblichen Bereich kann davon ausgegangen werden, dass die Vertragsparteien bei Vertragsschluss derartige Einschränkungen nicht vorhergesehen und zur Geschäftsgrundlage gemacht haben.

2. Hypothetisches Element

Weiterhin ist zu ermitteln, ob die Vertragsparteien den Miet- oder Pachtvertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Entwicklung einer weltweiten Pandemie sowie der daraus resultierenden staatlichen Maßnahmen zu deren Bekämpfung vorhergesehen hätten.

Bei Altverträgen dürfte diese Voraussetzung regelmäßig erfüllt sein. Bei sämtlichen spätestens seit Mitte März geschlossenen Verträgen kann dagegen nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass sich die Vertragsparteien über derart weitgehende staatliche Maßnahmen keine Gedanken gemacht haben.

3. Normatives Element

Darüber hinaus darf das Festhalten am Vertrag nicht für eine Vertragspartei unzumutbar sein. Zu beachten ist dabei jedoch, dass nicht jede Veränderung der gemeinsam erwarteten Verhältnisse eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB nach sich ziehen kann. § 313 BGB soll gerade keine Joker-Rolle für eine Vertragspartei übernehmen, wenn sich Umstände für diese seit Vertragsschluss ungünstig verändert haben. Das Festhalten an den getroffenen vertraglichen Regelungen muss für eine Partei vielmehr zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbaren Ergebnis führen.

In den allermeisten Branchen dürfte die zwangsweise Schließung von jeweils mehreren Wochen im Frühjahr als auch dann wieder im Spätjahr zur Unzumutbarkeit für eine Vertragspartei führen. Es ist davon auszugehen, dass nur in wenigen Gewerbebetrieben Rücklagen für derart lange Zeiträume gebildet werden konnten.

4. Risikotragung

Selbst bei sich gravierend ändernden Verhältnissen steht einer Vertragspartei ein Recht auf Anpassung des Vertrages nur dann zu, wenn die Störung nicht in ihre Risikosphäre fällt.

Grundsätzlich gilt im Mietrecht: das „Verwendungsrisiko der Mietsache“ trägt der Mieter.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien eine davon abweichende Vereinbarung getroffen haben.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz macht die Rechtsprechung nur in Fällen, „in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt“ (BGH NJW 2020, 331 (334); NJW 2000, 1714, 1716).

Auswirkungen der Neuregelungen

Die oben beschriebenen Neuregelungen schaffen lediglich eine Vermutungsregelung (und zwar für den gesamten Zeitraum der Pandemie, also auch rückwirkend*) für die erste Voraussetzung des § 313 Abs. 1 BGB, nämlich die Änderung wesentlicher Umstände der Geschäftsgrundlage. Die weiteren Voraussetzungen müssen nach wie vor vom Mieter oder Pächter dargelegt und bewiesen werden.

Auch an den Rechtsfolgen des § 313 BGB ändert sich durch die Neuregelung nichts. Soweit eine Änderung oder ein Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vorliegt, können beispielsweise Minderung oder Stundung das Mittel der Wahl sein.

Neu hingegen ist, dass bereits binnen eines Monats ein früher erster Termin vor Gericht stattfinden soll, sofern sich die Parteien über die Anpassung der Geschäftsgrundlage im gerichtlichen Verfahren auseinandersetzen.

Handlungsempfehlung

  • Stellen Sie als Mieter oder Pächter auch dann nicht die Zahlung des Miet- oder Pachtzinses ein, wenn Sie davon überzeugt sind, dass in Ihrem Fall die Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB vorliegen. Sonst provozieren Sie unter Umständen eine außerordentliche Kündigung.
  • Bezahlen Sie den Miet- oder Pachtzins stattdessen unter Vorbehalt. So erhalten Sie zumindest die Möglichkeit Gelder vom Vermieter zurückzufordern.
  • Ganz egal, ob Sie Vermieter oder Mieter sind: verhandeln Sie mit Ihrem Vertragspartner. Und nehmen Sie eine Pandemieklausel in Ihren Mietvertrag auf.

*mit Ausnahme bereits rechtskräftig entschiedener Sachverhalte

Scroll to Top